Familientraum – Doppeltes Wohnvergnügen mit großem Grundstück

Auf einem 3782 m² großen Grundstück liegt dieses freistehende Anwesen, welches im Jahr 1992 massiv erbaut wurde und sich charmant und stilvoll präsentiert.

Schon mit dem Betreten des Eingangsbereiches spiegelt sich der großzügige Wohncharakter wider, den Sie in jedem Raum dieses Hauses erleben werden. Bei unserem ersten Besuch ist uns direkt der Baumwollputz aufgefallen, mit dem die Wände im Eingangsbereich bearbeitet sind. Der „Sajade – Baumwollputz“ ist eine schadstofffreie Alternative zu Farben und Tapeten. Er bietet eine deutlich bessere Akustik, gerade in hohen Räumen, ist wärmespeichernd und darüber hinaus noch schmutzunempfindlich. Und obendrein sieht er noch gut aus.

Die Wohnfläche, von insgesamt ca. 300 m², verteilt sich auf 3 Ebenen und bei Wunsch in 2 separate Wohnbereiche auf.

Beim Eintritt in die 145 m² große Wohnung des Erdgeschosses gelangen Sie über die Diele in den wunderschönen und offen gestalteten großzügigen Wohn- Essbereich, mit Austritt auf die Terrasse und den angrenzenden Garten sowie einem übergangslosen Zugang in die gut ausgestattete Einbauküche. Der Wohn- Essbereich stellt auf dieser Ebene ganz klar das Herzstück des Hauses dar. Dieser Raum zaubert mit 50 m² eine Kombination aus Moderne und Gemütlichkeit. Die Möglichkeit eines Kaminanschlusses ist gegeben. Die bodentiefen Sprossenfenster verleihen dem Raum eine ganz besondere Eleganz und schaffen einen herrlichen Ausblick in den Garten. Hier lässt es sich hervorragend verweilen und entspannen und jeden Tag zu einem ganz besonderen werden lassen.

Bei dem knapp 14 m² großen Bad können wir sicherlich schon von einer Wellness-Oase sprechen. Ein helles und großzügiges Schlafzimmer und ein Gäste-WC runden diese Ebene / Wohnung ab.

Über das aus Granit bestehende Treppenhaus gelangen Sie in das Obergeschoss. Hier erwarten Sie weitere ca. 90 m² Wohnfläche. Die drei Räume, die natürlich individuell gestaltet werden können, haben wir dieses Mal in unserem Grundriss als Kinderzimmer vorgesehen. Von zwei Räumen ist der Zutritt auf die knapp 50 m² große, nach Südwesten ausgerichtete, Terrasse möglich, die Ihnen eine atemberaubende Aussicht über die Landschaft und in den Garten bietet. Der dritte Raum ist mit den notwendigen Küchenanschlüssen ausgestattet, was ihm eine bemerkenswerte Flexibilität verleiht. Das moderne Duschbad wurde mit Liebe zum Detail gestaltet und passt zum Gesamtdesign der Wohnungsebene.

Das Untergeschoss des Hauses beeindruckt mit drei geräumigen Räumen, die sich hervorragend als Büro und Gästezimmer eignen. Der Raum, in dem die Sauna installiert ist, wurde praktischerweise mit einer Dusche und einem WC komplettiert. Des Weiteren sind ein Heizraum, eine Waschküche und ein Hausanschlussraum vorhanden, die den praktischen Nutzen des Hauses abrunden.

Bedingt durch die leichte Hanglage kann das Untergeschoss auch vom Gartenbereich aus über eine gepflasterte Treppe erreicht werden.

Besonders zu erwähnen sei noch die Heizsituation. Bis vor einem Jahr ist die Immobilie ausschließlich mit einer Gasheizung beheizt worden, die im Jahr 2022 durch eine Elektroheizung ersetzt worden ist. Die Elektroheizung ist eine moderne und effiziente Heizlösung, die Wärmeeffizienz, präzise Temperaturregelungen und Umweltfreundlichkeit miteinander verbindet. Ihre Vielseitigkeit und die geringen Wartungsanforderungen machen sie zu einer attraktiven Option. Ein Großer Vorteil ist,
dass in St. Goar Werlau für diese Lösung der „günstige Luftwärmepumpenstrom“ genutzt werden darf und der Preis dafür liegt aktuell bei 16,1 Cent. Da alle Gas-Heizungsanschlüssen noch vorhanden sind, haben Sie natürlich nach wie vor die Möglichkeit eine Gasheizung zu betreiben.

Die großen Terrassen und das weitläufige Grundstück machen diese Immobilie zu etwas ganz Besonderem. Hier können Sie das Leben im Freien in vollen Zügen genießen, die Natur bewundern und Ihr Zuhause zu einem Ort der Entspannung und Unterhaltung gestalten. Für Kinder ein Paradies.

Die Doppelgarage bietet Platz für zwei Fahrzeuge und dient nicht nur als sicherer Unterstand für Autos, sondern auch als zusätzlicher Lagerraum für Werkzeuge, Fahrräder und vieles mehr.

Vor dem Haus befindet sich eine großzügige Einfahrt mit einem zusätzlichen Parkplatzbereich. Dies ermöglicht es Ihnen, Gäste bequem zu empfangen und zusätzliche Fahrzeuge wie Wohnmobile oder Anhänger abzustellen.

Diese repräsentative Immobilie eignet sich hervorragend für die Großfamilie – auch mit mehreren Generationen. Ebenso aber auch für eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Genauso können Sie eine Wohneinheit vermieten. In jedem Fall ist es aber eine solide Kapitalanlage.

!!! Neben dem in diesem Exposé angebotenen Grundstück gibt es ein 741 m² großes angrenzendes Areal, bebaut mit einer 110 m² großen Gewerbeeinheit, die aktuell als Werkstatt und Lager genutzt wird. Dieses Objekt kann bei Interesse erworben werden. Genauere Details können Sie gerne in unserem Büro oder während eines Besichtigungstermins erfragen !!!

„In ein Haus, in dem die Freude lebt, zieht das Glück ein“

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Lage

Da, wo der Rhein, gesäumt von Weinbergen und Burgen am schönsten ist, liegt die kleinste Weltstadt zwischen Alpen und Nordsee – St. Goar.

Der Höhenstadtteil „Werlau“ gehört zu St. Goar und liegt mit ca. 820 Einwohnern unmittelbar am Steilhang zum Rheintal auf der linken Rheinseite.

Direkt vor Ort finden Sie Allgemeinmediziner, Fachärzte, Apotheken und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten. St. Goar ist für exzellente Restaurantkultur verbunden mit feinen Esserlebnissen und hervorragender Gastfreundschaftlichkeit bekannt. Erlebnis-Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulden befinden sich in St. Goar und den Nachbarstädten Boppard, Oberwesel und Emmelshausen. Der Kindergarten- und Schulweg der Kinder gestaltet sich unkompliziert, da sie täglich mit dem Bus dorthin gebracht werden.

Die Freizeitgestaltungsmöglichkeiten sind in dieser Region einfach unerschöpflich und wir werden hier nur ein paar benennen können.

Für Familienfeste oder einfach nur für ein geselliges Beisammensein stehen in St. Goar Biebernheim, Werlau und Fellen Grillhütten zur Verfügung, die für jeden Anlass beste Voraussetzungen bieten.

In Werlau selbst befindet sich das beliebte Rheingold Schwimmbad, welches im Jahr 2017 komplett modernisiert wurde.

Unten der Rhein, oben die Felder und Wiesen und mittendrin Spielplätze – St. Goar ist so, wie Sie sich Ihre Kindheit nicht besser hätten wünschen können. Wälder durchstreifen, Burgen erobern, Schiffen winken, immer wieder Neues lernen und entdecken.

Open-Air Klassik auf Maria Ruh, Musikverein, Lesungen, Musikakademie, Loreley-Bühne, Wohnzimmerkonzerte – St. Goar bietet volles Programm rund um Kultur und Unterhaltung. Das imposante Feuerwerk „Rhein in Flammen“, vom Rhein und zwei Burgen aus, fasziniert Groß und Klein Jahr für Jahr aufs Neue.

Mehrere zertifizierte Wanderwege wie zum Beispiel Rheinsteig oder „Rhein Burgen Weg“ laden zu Wanderungen mit unterschiedlichem Schwierigkeitsgrad oder einfachen, leichten Rundwegen zu einem „Traumschleifchen“ ein. Optimal zum Radfahren, da ohne Steigungen, durchgängig und gut ausgebaut, bietet sich der Rheinradweg zwischen Koblenz und Bingen an. Dabei laden unterwegs zahlreiche Einkehrmöglichkeiten zu einer Pause ein.

Durch die nahegelegene A61 (ca. 15 km) ist eine gute und sichere Verkehrsanbindung in Richtung Norden und Süden gegeben.